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如何成功转型为特色小镇?
538 2017-07-18 夏艺嘉



特色小镇正在成为国内地产企业转型发展的新方向。无论是碧桂园、华侨城、绿城、华夏幸福等品牌房企,还是区域性地方企业,都将转型战略指向“特色小镇”。


国家发展和改革委员会颁布了《关于实施“千企千镇工程”推进美丽特色小(城)镇建设的通知》。政策的出台对不少热情投入特色小镇开发转型的房地产企业来说,无疑是一剂强心针。一起来看看吧。


一、特色小镇开发四要素


特色小镇的建设一定要结合自身特质,充分挖掘地区特色,找准产业定位,进行科学规划,形成文化铸魂、产业兴镇、规划塑形、生态培元的四位一体的生态闭环。


1、文化铸魂 


文化是特色小镇的内涵,只有深度挖掘小镇历史文化脉络,提炼适合小镇的文化因子,在城镇建筑塑造、城镇风貌营造过程融入文化基因,才能为小镇润色。同时,做足文化内涵,才能使小镇在众多特色小镇中脱颖而出,形成自身的文化标签,并且为小镇发展注入源源不断的动力。



2、产业兴镇 


 特色小镇的产业不在于广和多,而在于特而强,产业是小镇的生命力,脱离了产业支撑,小镇将无以为继沦为空城、鬼城。特色小镇需要结合当地资源、产业基础,选择一个具有特色和较高聚集度的产业作为主攻方向,使之成为支撑其未来发展的大产业。同时,吸引产业集聚,形成产业链,通过产业发展,带来其他业态的发展,从而盘活整个小镇。



3、规划塑形 


规划是小镇整体的布局考量,通过对小镇整体的科学规划,形成功能分区,构建小镇的形态骨架,同时结合自身文化脉络及场地特征,打造特色小镇的肌理结构。



4、 生态培元 


自然生态是特色小镇建设的本底,一旦自然生态遭到破坏,特色小镇就无从谈起,必须依托现状生态资源,融合低碳、智能、协调、绿色、共享发展理念,按照生态优先和可持续发展的要求,在保持原汁原味风貌的基础上,适当进行开发保护,打造区域集约化开发的生态闭环。



二、全国型房企转型特色小镇

开发模式



1、科技型服务小镇


随着基础设施的完善以及新兴产业的兴起,城市工商业集中于核心大城市的必要性在逐步降低,新兴产业如科技、金融、航空、生物医药等对于城市配套要求较低,可在一二线城市周边布局,分散中心城区压力。房企为科技产业服务,解决科技产业所面临的成本高、空间挤、环境差问题,提供产业人口住得起的房子,留住产业人口。



案例:碧桂园科技小镇


科技小镇一定是“重资产”打造,更多的是做平台搭建,碧桂园有较多在郊区做大盘开发的经验,提供产业配套服务,同时与拥有科技产业资源或运营机构合作,更好更快地让科技人才集聚、企业入驻,通过龙头企业带动关联企业入驻,实现小镇的产城融合发展。


 选址:一线城市周边和强二线城市的30-80Km区域,最好不超过60Km

占地规模:2—5 平方千米



2、农业小镇


 以农业为基础,配套有医疗、教育、娱乐等设施进行的地产开发,房企有农业技术资源或与拥有农业技术的科技院所合作开发,通过地产开发获得的利润,来进行农业整体规划改造,让周边农民成为现代农业工人。



案例:绿城农业小镇


绿城于2012年与浙江省农业科学院共同推动成立蓝城农业公司,旗下有8家子公司,分别负责营销、检测、种子和研发、生产基地等,从生产到销售的农业链条已初具雏形。绿城农业小镇在中心1平方千米进行地产开发建设,利用自身农业技术带动周边2平方千米农业改造,建成富有地方特色的大型农业基地,并将周边农民转化为现代农业工人,同时配套完善的医疗、教育、娱乐系统。


选址:距离上海、杭州等城市市中心30-50Km

 规模:占地3平方千米(其中农业即相关产业占2平方千米,建筑规划占1平方千米)

特点:有完备的整体规划,特别是基础农业的配套,其次是提供稳定的农地和有产权的住房。



3、文旅小镇


以文化旅游产业为依托,结合生态旅游产品、居住、健康产业为一体的地产开发,房企具备文化旅游产业基础优势,同时小镇本身也是城市旅游目的地,通过与政府合作进行PPP模式的地产开发。



案例:华侨城文旅小镇


华侨城将发挥文化旅游产业的传统优势,针对有优质自然资源或文化旅游资源的旅游目的型小镇进行有选择的城镇化开发,以主题乐园为开发引擎,通过PPP模式进行地产开发。目前,华侨城集团分别与成都金牛区政府、大邑县政府、双流区政府以及成都文旅集团签署合作协议,拟投资超千亿元打造天回(占地10平方千米)、安仁(占地15平方千米)、黄龙溪(占地16.7平方千米)三大名镇。


选址:城市旅游目的地型的郊区小镇

 规模:占地10平方千米左右

 特点:基于华侨城在文化旅游产业所取得的成绩和品牌优势,同时小镇自身具备旅游功能。



4、产业新城


以传统产业园区开发为主体,通过传统产业聚集带来产业人口聚集,从而进行土地一级二级联动开发。房企要具备产业园区开发运营基础,在城市有产业外溢趋势的周边,通过PPP模式进行“地产+园区”的开发,即可获得地产收益又可获得园区开发运营收益。



案例:华夏幸福产业新城


华夏幸福自2002年以来一直扎根实体经济领域,以产业新城为载体打造多样化的发展平台,构建从园区建设、招商引资到城市运营三大业务体系。打造以产业新城为主体, 抓住一线城市工业外溢趋势,通过PPP模式在一线城市周边建立工业园区,同时进行土地一二级联动开发。


选址:一线城市周边,同时一线城市有产业外溢趋势

特点:地方政府有产业转移需求,同时可提供丰富的土地;大量人口导入。



(来源于房地产o2o研究中心)


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